Com’è noto, l’emergenza sanitaria determinata dal coronavirus ha impattato pesantemente sulle attività economiche di molte attività economiche industriali e professionali, a causa della temporanea chiusura e sospensione delle stesse imposta dai decreti governativi.

Considerato che la disponibilità dei locali in cui vengono svolte le attività industriali commerciali di norma viene ottenuta attraverso la stipula di contratti di locazione commerciale, i conduttori degli immobili si sono visti costretti ad adempiere al pagamento del canone nonostante l’impossibilità di svolgere la propria attività d’impresa.

Ma a bene vedere, però, problemi e criticità si pongono anche adesso che i conduttori possono tornare ad usufruire dell’immobile locato, considerate le restrizioni alle modalità di fruizione dell’immobile e il probabile decremento di redditività per effetto del necessario adeguamento alle misure di sicurezza e di igienizzazione, nonché un prevedibile e generalizzato calo dei consumi.

Nell’ottica di un equo componimento dei diversi interessi contrattuali in campo tra proprietario dell’immobile e conduttore, la rinegoziazione dei rapporti contrattuali di durata, qual è appunto il contratto di locazione commerciale, parrebbe infatti rappresentare la migliore soluzione allo squilibrio economico e contrattuale determinato dalla pandemia ed una valida alternativa ai rimedi giudiziali della rescissione per gravi motivi art. 27 Legge equo canone, o della risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1256 e 1463 c.c. , o dell’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c..

Infatti, lo scioglimento del rapporto contrattuale quale risultante delle suddette azioni giudiziali difficilmente soddisfa le reali esigenze dei conduttori, i quali generalmente hanno in realtà interesse ad una rivisitazione economica del contratto quanto a condizioni e termini di pagamento, in attesa che la fase di emergenza sanitaria, e la conseguente crisi economica-finanziaria, cessino.

Pertanto, in presenza di eventi successivi alla stipula del contratto che modifichino in misura l’equilibrio iniziale delle obbligazioni delle parti, come è certamente accaduto per l’epidemia, sorge un dovere di cooperazione delle parti per rinegoziare il contratto, in modo da rivederne il contenuto adeguandolo agli attuali interessi dei contraenti. Questo dovere si basa sul principio di buona fede ex art. 1375 c.c. che impone un controllo dell’equilibrio e della congruità delle prestazioni contrattuali.

Qualora, dunque, il conduttore avanzi al locatore una richiesta di rinegoziare il contratto chiedendo una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento (totale o parziale) dello stesso ed al calo del fatturato per il periodo anche successivo, il locatore ha il dovere – indipendentemente dalla presenza di una clausola di rinegoziazione nel contratto – di iniziare una trattativa e condurla in buona fede ex art. 1375 c.c..